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    物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业。当前，在沈阳市尚无一家物业管理企业盈利，同时西部地区物业管理企业基本上处于亏损经营状态。就此问题对个别企业领导进行采访，反馈信息都是一样的，沈阳市民对物业管理的了解仍然一知半解，这对企业管理带来很大阻碍，不可遇见的风险接踵而来。物业管理企业不能实现“自主经营，独立核算，自负盈亏”的现代企业管理模式，在住宅区的物业管理中，亏损现象将更为严重。物业企业的亏损经营违背了市场经济条件下企业运行规律，这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业的发展。要实现物业管理企业的良性发展，将物业管理作为“朝阳”产业来培育，必须解决企业经营亏损问题。

一、物业管理企业亏损的原因

(一)物业管理商品缺乏认知度。

根据中国消费者协会对住宅小区物业管理情况调查结果，38.3%业主对物业管理的责任和义务部分了解，39.4%的业主知道很少部分，22.3%的业主不知道物业管理有哪些义务和责任。究其原因，一是物业管理在我国毕竟是新生事物，作为一种商品还没有被所有的消费者(业主)所接受;二是相当一部分消费者(业主)仍然处于一种半封闭的小农式生活方式中，尚未形成消费的习惯;三是对物业管理宣传力度不够，消费者(业主)的消费观念还没有形成;四是物业管理在有些城市尚处于起步阶段，物业管理企业的生产规模还很小，还不能为业主提供高质量的“商品”。消费者(业主)对物业管理这一新的商品及规则的不了解，与物业管理快速发展的不协调，业主和物管公司某些权利、义务界定的模糊，造成了矛盾和冲突并有愈演愈烈的趋势。

(二)物业管理市场竞争不规范。

尽管《前期物业管理招标投标管理暂行办法》已实施，但物业管理市场的招投标工作实际操作中还存在恶性竞争。开发商不是以服务质量为衡量标准，仅以价格为取舍因素来压价招标，试想低标准的管理费要维持人们盲目所期望的管理和服务标准，如何能实现?这就出现了暗箱操作，物业管理公司为追求管理面积，不顾服务质量压价抢标，一些开发商不顾广大业主的利益，选择给自己提供好处的物业公司等等。这些以不正当竞争方式争夺物业管理权，导致物业管理市场的混乱。在物业接管验收上不能履行正规程序，草草了事，房屋质量、配套设施不全、开发商对业主的承诺不能兑现等问题将为后期的物业管理工作埋下隐患。

(三)物业管理服务费收缴率低。

住宅小区居民和业主花钱买服务的观念还未彻底建立起来，有些业主不清楚管理工作负荷和费用开支范围，不了解物业运行的全貌。只看到保安、保洁表面上的工作，忽略了其他服务，觉得物业根本没做什么，认为质值不符;还有房地产开发阶段遗留问题未解决等因素，加上物业管理企业与房地产开发企业的特殊关系，使得业主与开发企业的矛盾转嫁到物业管理企业身上，这些因素造成业主拒交物业管理服务费的现象比较普遍，物业管理的特殊性使物业管理企业不能采取停止服务等方式解决欠费问题，给企业经营带来进一步的亏损。

(四)政府及社会各界没有为物业管理企业创造一个良性发展空间。
物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制的影响其服务收费标准仍实行政府定价或指导价。政府价格主管部门在制订价格时并不考虑物业管理基本情况和物业管理的服务水平，往往出于稳定社会秩序或其他考虑，一般对住宅小区物业管理收费标准定的很低。物业管理服务的付出与收费标准存在差异，企业利益得不到保证，特别是大厦和办公楼配备电梯的，更是加大了物业企业的开支，各企业为了使盈亏平衡就只能降低服务标准，形成一个费用收支的恶性循环。媒体报道只关心的是企业服务质量如何、投诉如何解决等问题，很少从服务价值和收费标准的角度去关心物业管理。其结果是给物业管理造成不良的舆论氛围，制约了行业的健康有序发展。从业主角度讲，在短期内减少了开支负担，实际影响了业主的长远利益。

社会上其他行业对物业管理企业进行行业管理时支持太少，物业管理企业承担的责任过多。在物业发展过程中，很多业主和媒体工作者及行政管理工作者认为物业管理应该对住宅区的公共事务全权负责，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把社会治安、环境治理、邻里纠纷等全部加到物业管理企业头上。涉及到水、电、煤气等专业部门问题时，都把责任推的一干二净。小区业主还经常以拒交物业管理费或向行政管理部门投诉来施加压力，部分行政管理部门由于对物业管理行业不了解或为了息事宁人，将责任全部推向物业管理企业一方，导致物业管理企业不合理地承担过多责任。物业管理企业，它不是公安、民政、街道办事处，而是一个从事物业相关服务的企业，认为物业管理企业只要收了物业费，就应对业主或使用人的一切损失(包括人身伤害和财产损毁，丢失)承担责任的观点是不正确的。由开发商自建的物业管理企业，开发商为提高销售率，树立企业形象，便要求其委曲求全、息事宁人。这完全违背了企业运作方式，致使企业形成政策性亏损。

(五)住宅区公共设施与市政公共设施界线不清。

没有统一的关于市政公共设施与住宅公共设施界线区分的规定和标准。由于管理界线不清，物业管理企业承担着过多的市政公共设施的维护、管理和垄断行业的部分维护责任，如楼内供暖管道、上水管道等维护，在某种程度上物业管理扮演了为政府分忧、为百姓解难的角色。由于传统观念的影响和现实利益的驱动，长期以来，物业管理一直被视为行政管理的延伸，开发建设的辅助，错误的社会定位必然导致物业管理企业无法实现以追求利益最大化为目标的企业化经营。

(六)物业管理服务人员素质低。

许多物业管理企业不重视人员招聘，员工也并非专业出身，即使有一定学历，对物业管理的认识也不到位。管理人员素质低，态度粗暴，接待业主电话报修不及时，维修质量低劣，管理人员与业主的冲突时有发生，造成业主对物业管理意见颇大。一项对现有物业管理服务质量的调查中，有44.30%的消费者认为“房屋设备维修”不到位，36.55%的人认为“小区绿化”不到位，20.15%的人认为“区内卫生清洁”不到位等等，物业管理服务质量差，导致对这一新生事物认同度不高，物业管理企业的置之不理的态度，严重损害了行业信誉度。

二、物业管理企业的生存和发展应以经济效益为目标，结合“以人为本，服务至上”的物业服务理念，建立合理的现代企业经营机制，实现物业管理的良性发展，解决物业管理企业亏损问题。
(一)政府要促进物业管理向社会化、专业化、市场化发展的进程。全面实行招投标市场化，遵循公开、公平、公正的原则;充分运用市场竞争机制进行资源的合理配置，加强政府引导作用，使物业管理收费在政府指导下，实现由业主委员会和物业管理企业协商定价，真正体现商品价值规律，实现优质优价的收费标准，给物业管理企业留下微利的空间。完善物业管理的法规体系，推向竞争市场。把物业管理服务费用放在一个合理的水平，需要政府、企业、业主站在三者利益的结合点上共同努力。

加强物业管理知识、法律法规的宣传，通过各种媒介引导居民形成一个正确的物业管理消费观念。物业管理行业在90年代初期就已扎根沈阳，但仍然是新生事物，要取得社会和业主的理解，必须加强物业管理相关知识宣传，要使各级政府和广大业主认识到物业管理行业的发展对于稳定社会秩序、改善居民居住生活的重要性。为物业管理企业营造良好的社会氛围，理顺各行业管理部门、公共事业部门与物业管理企业的关系，划分管理界线，明确管理责任，给予物业管理企业应享受的第三产业优惠政策，将其作为一种新兴行业进行培育(二)物业管理企业要强化自身管理，提高管理服务水平，建立企业成本分析制度。分析物业管理企业的费用支出，可以看最重要的成本是人工费的支出，许多企业管理人员常常会不自觉的忽视该成本，物业管理企业的人工费占总成本的35-50%左右。强化对物业自身的科学管理，通过人力的合理利用进一步降低管理成本，提高经济效益，要特别注意经营管理和技术人才的合理配置，充分发挥管理人才和技术人才优势;物业管理企业应大力提倡开源节流、崇尚节约的思想观念，如应对水、电进行测算，防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生，更换声光控开关、改进线路等办法节约水、电;对一线员工进行培训，建立企业职工节约意识。

提高物业服务水平，强化员工培训，倡导使用高科技管理手段，降低成本。现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗大量的人力、物力，因此应用现代化的手段，如在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量，节约人力、物力资源。

通过物业管理的前期介入，全程控制管理成本。在项目招投标阶段，就要认真的勘察、研究，作出合理的前期费用测算。物业管理成本常常要受到先天因素和社会因素的制约，有时物业管理企业是很难左右的，要求房地产开发企业在规划设计阶段就充分考虑物业管理的经济性，从物业管理用房、住宅区内经营性用房角度考虑物业管理企业的经营运作，多进行设备、设施数量、型号、规格、结构、位置等因素所产生的不同运行成本进行比较，甚至对交通组织、出口设置等精心考虑就可对以后的物业管理费用支出的降低产生影响，这也是开发商销售的又一卖点，从而也效减轻业主的负担。

(三)业主的需求就是物业管理企业的追求，深挖以业主为主的客户资源，不断提高服务水平，向服务要效益。在企业的服务过程中，不管以前业主满意如何，业主的需求都是不断变化的，因此要始终使顾客满意度达到较高水平，就得不断调整服务的内容，提高服务水平，这样才能确保业主对物业管理企业的认可，最终使费用回收率达到较高水平。同时物业管理是一种综合性服务行业，除开展常规的管理服务项目外，可以开展深挖以业主为主的客户资源，将这一资源充分利用起来，培育以物业管理为基础的专项、特约等多种经营，实现物业管理企业的利益最大化。物业管理企业面对的是成百上千户的大住宅区，用一个简单的数学方法就能测算出每个物业管理企业的业主资源有多大，业主所需要的服务和商品有多少，能给各物业管理企业带来多大的利益。
结合物业管理服务塑造物业管理企业的消费品牌，以提高投资收入比。21世纪社会经济飞速发展，人民生活水平显著提高，人们的消费观念也与以前产生了很大差异。购买名牌不仅成为了一种时尚，而且也是社会发展的必然趋势和客观要求。品牌已在人们的思想观念中打下了深深的烙印。物业管理仅靠服务质量的提高已不能吸引消费者，因为大家的质量都一样，所提供的服务也不会有太大的差别。因此从拓宽服务范围，围绕“业主需求”这一消费目标，一个有前瞻性的物管企业，时刻观察和分析业主对物业服务的潜在需求和欲望，及时做好服务延伸的策划，成为服务的主动方，真正打造出物业的品牌，通过塑造物业企业品牌，实现现代物业企业的发展、壮大。

众所周知的万科、金地、中海、万达等以其独特的服务内涵成为同行业的标杆，实践证明只有良好的品牌产品才能赢得业主的青昧，物业管理才能真正被接受，并取得长足发展。

(四)依法划片经营，实现物业管理的规模效益。按照《沈阳市住宅物业管理规定，区、县(市)房产行政主管部门将住宅物业划分为若干区域，每个区域只容许一个物业管理企业进行经营运作，物业管理企业可通过招标、协议等市场竞争方式获得该区域的管理、服务权，这样就可避免物业管理企业因管理规模小造成的高投入低产出，从而实现物业企业和业主的双盈利。

居住环境是城市环境的重要组成部分，现代物业管理体系的建立是改善居住环境、提高生活质量的必由之路。随着我国社会主义市场经济的确立和发展，任何的企业都应当纳入到这样一个大环境中，企业应当以获取利益最大化而存在，物业管理企业也不例外，解决物业管理企业亏损问题其本身就是在解决物业管理企业的生存和发展。物业企业亏损问题的根本解决不是一天两天或一年两年的事情，他需要全社会的关心和支持，才能最终实现以业主自治与物业管理企业社会化、专业化、市场化管理相结合的现代物业管理新体制。