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“从原先的个人与政府一起凑份子买房到如今还可以与企业凑份子”，记者23日从淮安市住建局了解到，政府与住房困难户“凑份子”共同买房的共有产权住房保障模式起源于淮安，今年3月27日，住建部行文至淮安，将淮安与北京、上海、深圳、成都、黄石一同确定为全国共有产权房首批试点城市。住房保障的“淮安模式”，由此被推向全国，在经过持续调研、反复论证，21次易稿之后，住房保障的“淮安模式”升级版——《淮安市全国共有产权住房试点工作实施方案》近日于淮安市政府常务会议上审议通过，开始实施。

　　新方案在原有基础上，从住房保障模式、保障对象、产权划分、上市交易、运行管理、发展资金等方面，实现了一次全面探索和升级。

　　通讯员 卜英宝

　　扬子晚报全媒体记者 朱鼎兆

　　保障模式拓宽 个人也可以和企业合伙买房子

　　记者了解到，原有的淮安住房保障共有产权方案(以下简称“老版方案”)，其保障模式主要包括实物配售和棚改助购两种方式，也就是我们常说的政府与住房困难户“凑份子”一起买房子的模式，这里的房子通常是由政府通过集中建设、分散配建或市场收购等方式形成的“固定位置”房源，因此购房户买房时往往受限于地理位置，而不能买到最适合自己的房子。

　　而此次的方案增加了政府、企业、个人三方“凑份子”买房形成产权共有的模式，这也拓宽了原有的“政府+个人”的买房模式。在这个模式下，还可形成“企业+个人”的新组合。这种模式要求，个人出资比例不低于70%，企业出资比例不高于20%(个人+企业时，企业不高于30%)，剩下的由政府“兜底”。另外，由公租房还演化出“先租后售”的新模式。这种模式适合租赁公租房的保障对象，住满两年后，可以市场评估价申购承租的公租房。除了企业参与的，其他新增加的两种保障模式，个人出资比例不低于60%，政府出资比例不高于40%，进而形成产权共有。

　　保障范围扩大 新就业的、进城务工的也能买共有产权房

　　记者了解到，老版方案的住房保障对象是淮安市区城市居民户口两年以上，人均住房建筑面积不高于16平米、人均年收入属于中等偏下收入的住房困难群体。这里的收入线是一条参照“红线”，是由上一年度的城镇居民人均可支配收入的80%划定。

　　新方案则去掉了“80%”这一“折价”，完全按照上一年度城镇居民人均可支配收入为参照红线。以2013年淮安城镇居民人均可支配收入25456元为例，方案实施前只有家庭人均月收入低于1697元(25456÷12×0.8＝1697元)的住房困难户才有可能符合条件申购共有产权房，如今的标准则提到了2121元(25456÷12＝2121元)。这无疑从整个面上扩大了住房保障范围，而且今后淮安市区每年将供应1000套房源。

　　相比“面”的统一扩大，方案还从“点”上将更多人纳入到住房保障范围内，新增了新就业人员和进城务工人员两大类保障人群。其中，新就业人群指的是，大中专院校毕业不超过8年，具有淮安市区城市居民户口的已婚无房从业人员。淮安市住房保障部门相关负责人介绍说，相比其他人群有收入条件门槛，新就业人员只要是“已婚无房”就可以申购。

　　进城务工人员更是打破了“市区”的概念，将整个大淮安市“进市区务工的人”都纳入保障范围内。这些人申购共有产权房需要满足在市区连续缴纳城镇职工基本社会保险2年以上，家庭人均年收入不高于上一年度城镇居民可支配收入，且无房已婚。进城务工人员可能会出现夫妻双方跨区域的情况。比如，王某为洪泽人，满足在市区购买共有产权房的条件，但其妻子是山东人，这样的家庭是否可以申购呢？淮安市住房保障部门相关负责人给予了肯定答复。

　　产权交易实在

　　五年内回购产权 可以按原价买

　　共有产权房的一大优势，除了“凑份子”一起买房外，另一优势在于保障对象在回购产权过程中，可享政策“福利”。方案规定，在共有产权期间，个人可分期购买企业和政府产权，“先企后政”，形成完全产权；也可不购买，一直用于自住。

　　在这个过程中，政府为了鼓励个人回购产权，给出了极大的政策支持。据介绍，房屋交付之日起的五年内，个人按原配售价格结算，相当于保障对象享受了五年的“房贷免息期”，且房价未涨。五年之后再回购的话，将按照市场评估价购买。这也略有不同于老版方案。

　　与此同时，入住超过五年的，政府、企业还可以根据购房合同约定，就其拥有的对应产权的使用权向个人收取90%的市场评估租金。除了回购产权，个人也可以选择出售共有产权房。不过，在出售过程中需将其他共有产权人的产权一并出售，其他共有产权人有优先购买权，房屋出售所得由共有产权人按产权份额分成。